只是二房东?WeWork比你想像的野心更大
2019-07-02 13:36:37
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来源: 老冀说科技   黄敬翔

说到共享经济,你想到那些公司?Airbnb?Uber?Fleet?ofo?我们将范围再扩大些,那些透过切分所有权以及使用权,甚至将时间、空间等再做进一步细分的服务提供企业,你还会想到谁?

所有权、使用权、时间以及空间?有个古老的行业,租赁业,早就在做类似的事了。你想起WeWork了吗?你觉得WeWork不过是个二房东而已?事情可没那么单纯。本文以WeWork的并购路线,拆解WeWork的成长步调,一窥这家颠覆传统租赁业的新创企业,究竟在下多大的一盘棋。

CB Insights于5月份时发布了一篇关于WeWork的研究报告,探讨WeWork究竟如何获益。当然,到目前为止,WeWork的损益上仍是呈现亏损的,但所谓的新经济模式不就是如此?

透过找到市场痛点或缺口,快速地扩张业务、整并上下游、复制到其他地区与国家、烧钱营销、巩固 网络效益的护城河,最后一举反转获益,前期投入的资金成为其他竞争者难以跨越的鸿沟,在毫无新意但已经过市场验证足以获益的办公室租赁业,WeWork夹带着更弹性的业务、更细分的产品供给、更多的售后服务,一副打算将此行业搞个天翻地覆的态势,已是大家有目共睹。

相较于Airbnb、Uber这类共享经济模式的新创企业,WeWork营运的障碍更低了些,它不会挑战各国的法规、不会承受产品供给的合伙人(房间提供者、司机等)可能潜在的道德与犯罪风险,就是个办公室租赁业,俗称二房东。但只有这样是不可能撑起WeWork的全球旋风、不可能撑起WeWork的潜在估值。本文透过盘点WeWork历年来并购企业,解析WeWork逐步壮大、成为新租赁业--共同工作空间巨头的步伐。

WeWork总部本身也是一栋共享空间,还设有瑜伽区、图书室、咖啡吧。

WeWork的壮大之路,从并购开始

根据Crunchbase的纪录,WeWork自2015年至2019年4月为止,总共并购了13家企业,在2017年更是一口气并购了5家企业,这些并购并不单纯只是大吃小的同业并购套路,其中仅有两家企业是WeWork快速进入亚洲市场的并购策略,在中国与印度,更是直接成立WeWork China以及WeWork India,因此,多数的并购更是彰显了WeWork的触角多元化策略,足见WeWork的野心。

以下将整理WeWork这13笔并购事件,透过这样的视角,多少可以理解WeWork的布局策略:

1. 水平并购

上述所提到的水平并购事件,分别是2017年并购新加坡的Spacemob以及2018年WeWork China并购中国的裸心社。

新加坡共享办公室Spacemob于2016年6月成立,同年11月获得550万美元种子轮资金。在并购前,Spacemob在新加坡和印尼拥有3间共享办公室。2017年被WeWork 并购后,Spacemob创办人Turochas Fuad成为WeWork东南亚地区的执行董事,原团队20名员工全部加入WeWork。

此外,WeWork China是以4亿美元的价格并购裸心社。裸心社主要在亚洲地区发展联合办公业务,裸心社成立于2015年,是总部位于上海的奢华度假公司裸心度假村旗下子公司。在并购之前,裸心社在全球已有40多间联合办公空间,主要是上海17间、北京6间,其他办公空间包含香港、越南、澳洲和英国,其中澳洲的业务来自于2018年年初裸心社并购澳洲的同业Gravity Coworking。

此类水平并购是业务扩展相当常见的方式,特别是透过并购其他国家或区域内的同业,可降低因人文、社会习俗以及当地法律所造成的无形障碍。

2. 垂直并购

相较于水平并购这种单刀直入式的手段,透过整并核心业务相关上下游企业,让成本与质量更为可控是另一种较迂回的策略。2015年,是WeWork开始并购企业的起点,在垂直并购上,WeWork的步调更是一年至少一件垂直并购。

2015年,WeWork并购了间擅长建立建筑物3D立体模型的科技公司Case,Case透过扫描楼层信息,使装潢团队可了解楼层实际的面积、门窗位置与大小、墙面厚度以及管道系统,这些细部信息可让空间设计更加精准,这样的技术让WeWork在承租新的空间并重新规划与装修时可提高坪效。Case的技术提升了WeWork的空间使用率15%至20%,同时减少了10%的建筑成本。

2016年,WeWork并购办公室访客系统Welkio。Welkio透过使用平板计算机做常见的访客登录工作,当访客进入办公空间时,系统会留下访客的姓名、电话号码和工作的公司,并拍下照片以及记下访客正在访问的人的姓名,这对于具有大量共享空间以及大量私人工作室、个人工作者所在的环境是必要的,用以确保安全以及有效地管理人员进出。

2017年,WeWork收购了FieldLens以及Unomy。FieldLens为建筑物施工中的相关成员提供交流平台,该平台让管理人员、建筑师、施工人员透过手机实时管理建筑工地、记录对话并追踪相关数据。随着WeWork从租赁到收购房地产,这些提供共同空间的前置作业将会是不断重复的过程,如同收购Case,这将更有效控制成本。Unomy提供了销售和营销智慧平台,协助销售人员与潜在客户建立联系。随着WeWork将目标客群扩大至企业级客户,这类营销手段有助于WeWork更顺利地发展业务。

随着WeWork将目标客群扩大至企业级客户,这类营销手段有助于WeWork更顺利地发展业务。

2018年,WeWork收购了Teem。Teem的主要服务是提供会议室预约系统以及分析工具,可以协助企业弄清楚哪些房间未获得充分利用,或何时应该为会议室购买新的科技产品。在并购之前,已有超过2,800个客户,包括Airbnb、Slack、Lyft以及Box。WeWork获得Teem的技术支援后,能够再进一步地改进空间运用的效率,并提升用户的使用者体验。

2019年,WeWork收购了Euclid以及Managed by Q。前者的技术在于观察工作空间中人员流动的平台,例如哪个工作地点被更频繁地使用或有多少人参与会议,这项技术将使WeWork能更有效地利用空间;后者提供了一个网络平台,让办公室管理者能够透过这个平台管理办公室用品库存、清洁、IT 支援等与主要工作事务不相关的办公室杂务,这可让他们能够更专心于主要业务上。

从垂直并购事件上,可以明显感受到「效率」两个字,如提供空间业务前的装修与规划,再到提供空间服务时,各个层面控管界面,都在淬炼与改善效率。

以多元化业务,强化用户与WeWork的连结

除了水平与垂直并购外,某些并购事件乍看之下让人摸不着头绪,但隐约可以感受到WeWork积极扩张新业务的野心。

在2017年与2018年,WeWork并购了四家与办公空间服务无直接关系的企业,分别是Flatiron School、Meetup、Conductor以及MissionU。Flatiron School是一个程序撰写教育平台,提供相关的在线和线下课程;Meetup是一个社交网络,据报导,Meetup每天在100多个国家举办超过15,000次聚会;Conductor以帮助企业定位营销为目标,提供一个平台分析人们在Google、YouTube、Pinterest和其他搜索引擎上搜索的内容,并根据这些见解,推荐如何优化内容;MissionU是一个为期一年的职业训练营,教授用户各种技能,以便他们能够获得高薪工作。

这些并购代表着什么?Flatiron School、Meetup以及MissionU可让WeWork的客户获得更多的知识、学习更多技能、举办或参与更多活动,这些都与办公空间没有直接关系,但无形中拉近以及加强了这些用户与WeWork的连结,同时这些服务部分也开放给非WeWork用户参与,这也扩大了WeWork接触潜在用户的机会;另一方面,Conductor的营销技术也使得WeWork可以更有效率地调整策略。

此外,Conductor仍保持独立运作,许多大企业是Conductor的客户,这又让WeWork可以接触更多未来可能的潜在需求。这些看似与核心业务无关却又是拐个弯却密不可分的业务领域,着实成为WeWork攻城掠地的武器。

结语:WeWork以不断扩张的业务,创造空间租赁业的新高度

透过WeWork的并购策略,可以发现除了横向的水平并购快速扩展业务外,垂直并购加强整个空间租赁业务的效益以及控制成本,更进一步地踏足非租赁业务,让使用者与WeWork的关系更紧密,并同时开发不同层面的潜在客群。

当然,在未能正式转亏为盈下,这场大局是否能让WeWork迎来最后的丰硕果实还是未定之天,但WeWork这个品牌的建立以及不断扩张的业务,已经创造了空间租赁业的新高度。

随着在2019年1月,该公司宣布正式更名为The We Company,加上5月份提交IPO计划,WeWork是否能再带给这个社会更多惊奇,想必是所有人都拭目以待的。


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